Hipotecas

06 enero 2013

El CRÉDITO HIPOTECARIO

El crédito hipotecario es el préstamo que concede el banco u otra organización financiera para la compra de un inmueble que sirve como garantía del pago de préstamo. La relación entre ambas partes se fija por medio de una escritura que se registra en el Registro Estatal de la Propiedad. Actualmente un crédito hipotecario puede cubrir hasta 50 % del coste total del inmueble.

El costo estimado se determina por las empresas independientes que realizan la evaluación del inmobiliario hipotecado.

Coste de la hipoteca

El "coste" de la hipoteca que hay que pagar a las instituciones bancarias consta de dos partes: los intereses y las comisiones anuales, y también otros costes de apertura y pago anticipado del crédito.

  • Coste de la evaluación de la vivienda que se adquiere.
  • Comprobación de la escritura en el Registro de la Propiedad. Son gastos de la petición de la información del Registro de la Propiedad.
  • Honorarios del notario. Los préstamos hipotecarios son emitidos con un acta notarial, que refleja las condiciones y características del crédito concedido. Generalmente, este acta del préstamo hipotecario se hace simultáneamente con la escritura notarial.
  • Impuestos. Cualquier acta notarial conlleva el pago de impuestos sobre la inscripción de los actos jurídicos documentales, que suelen ser del 0,5% de los gastos totales (valor base, intereses y gastos), incluyendo el acta notarial que confirma la inscripción de la hipoteca.
  • Gastos del registro en el Registro Mercantil. Estos costos son causados ​​por la inscripción del acta notarial en el Registro de la Propiedad.
  • Comisiones por la apertura del crédito hipotecario. Del 1% al 3% por los servicios de la institución bancaria.
  • Comisiones por el mantenimiento de la cuenta. Esta operación se realiza a través de una cuenta bancaria, lo que conlleva una comisión correspondiente para el mantenimiento y la gestión de la cuenta.
  • Gastos de gestión y pago de los impuestos. Los bancos están recurriendo a las empresas que se ocupan de registro y pago de los impuestos, así como de la inscripción de la escritura notarial, y del trabajo relacionado con estos temas.
  • Seguros. Seguro del inmueble hipotecado, y en algunos casos el seguro de vida, es un requisito necesario para la obtención de la hipoteca.
  • Intereses.

Esta es la base del costo de un préstamo hipotecario. Es devuelto a la institución financiera no sólo el crédito prestado, sino también los intereses sobre la cantidad que el prestatario debe en este momento.

Hay dos tipos de tasas de interés: fija y variable. Tasa de interés fija es la que se fija en el momento del préstamo y no cambia durante el tiempo de su existencia. La tasa de interés variable, por el contrario, puede variar dependiendo del tipo de interés oficial. Ambos tipos de tasas de interés consisten en el tipo de interés base (Euribor), designado por el Banco Central Europeo y del interés adicional que establece la institución financiera.

En los últimos años, el más beneficioso es el interés variable. En este caso, si la tasa de interés oficial cae, la cuota pagada también se disminuye en proporción, y si la tasa de interés sube, también suben las cuotas en proporción a su crecimiento. Así que antes de pedir una hipoteca, usted debe consultar a un especialista respecto a las tendencias en el desarrollo del mercado financiero, si estas tendencias son de subida o de bajada.

SISTEMA DEL PAGO de los préstamos HIPOTECARIOS (forma en que se devuelve)

Los aspectos más importantes son los siguientes:

a) el plazo del préstamo, es decir, los años durante los cuales será devuelto el préstamo. Es importante tener en cuenta que cuanto más tiempo es la duración del préstamo, menor es la cuota mensual, pero al final se paga más intereses;

b) la frecuencia de pago de la cuota, es decir, los intervalos entre los pagos del préstamo. La forma más común es una cuota mensual, pero el pago también se puede hacer en forma trimestral y en otros intervalos, según lo acordado. Como regla general, el mismo banco cobra estas cuotas desde la cuenta corriente del pagador.

c) el tamaño de la cuota. El tamaño de la cuota se determina por dos elementos: una parte del capital de préstamo, que está pagando, y el interés que se paga por la cantidad total del préstamo. Normalmente se utiliza sistema lineal francés de amortización del préstamo, según el cual la cuota es fija durante todo el período del préstamo (excepto cuando se trata de interés variable, en cuyo caso se cambia) de forma que la parte de los intereses de la cuota con el tiempo disminuye y en paralelo incrementa la cuota del capital del préstamo;

d) Por último, es necesario estudiar la posibilidad de amortización anticipada. Esto se refiere a la posibilidad de pagar el préstamo antes de que el plazo del pago se expira, en este caso, debe pedir al banco incluir esta característica en el acta notarial de la propiedad y acordar el porcentaje de comisión que el banco cobrará por esta operación. Desde 1994, la ley establece un límite máximo de la tasa de comisión para los préstamos hipotecarios con tasas de interés variable, que no puede superar el 1% de la cantidad del reembolso anticipado. Para los préstamos hipotecarios con tasas de interés fijas no hay límite oficial, sin embargo, por lo general oscila entre 2 % y 4% del importe reembolsado anticipadamente.

Los intereses por el retraso en el pago son aplicables si después de la expiración del plazo del préstamo no están cumplidas las obligaciones de la devolución del préstamo. Los intereses pueden exceder los cuatro puntos más a la tasa de interés nominal anual actual. Este punto se establece por diferentes bancos de diferentes maneras.

Los costos asociados con la amortización anticipada del préstamo se registran en los mismos pasos, que se siguieron en el momento de su apertura: la escritura notarial, el pago de impuestos de actos jurídicos documentales y el registro la escritura pública en el Registro Mercantil.

Documentos necesarios para SOLICITAR un préstamo hipotecario:

PARA LOS PARTICULARES:

  • Documento Nacional de Identidad (DNI), tarjeta de residencia o pasaporte y NIE.
  • Contrato de compraventa, paga y señal o arras.
  • Certificado de la empresa, con la posición ocupada y el salario.
  • Declaración sobre el pago de impuesto sobre la renta durante los últimos 2 años.
  • Extractos bancarios de los últimos 6 meses.
  • Otros documentos económicos: otras cuentas y depósitos.
  • Certificados de titularidad de la propiedad personal.

Todos los documentos mencionados deben ser apostillados y traducidos por traductor jurado.

para LAS empresas:

  • CIF (el número fiscal).
  • Escritura de la Constitución, acta notarial sobre posibles modificaciones, tales como la ampliación del capital.
  • Poder.
  • Balance interno.
  • Balance del Registro Mercantil.
  • Impuestos de Sociedad.
  • Declaración del pago de IVA.
  • DNI de los socios o administradores.
  • Es posible que se requieran buenas referencias de algunos proveedores y/o clientes.
  • Datos de las entidades bancarias con las que opera la compañía.
  • Últimos recibos de los préstamos vigentes.

Calcule su cuota mensual y su ratio de endeudamiento en función del préstamos que desee solicitar

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